“Sổ đỏ” là cách gọi phổ biến để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là một văn bản pháp lý do Nhà nước ban hành để xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất một cách hợp pháp của người có quyền. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở và các công trình xây dựng khác trên đất theo quy định của pháp luật. Các loại giấy chứng nhận đã cấp theo luật cũ cũng có giá trị pháp lý tương đương.
Dưới đây là các trường hợp được cấp Sổ đỏ, quy trình và chi phí liên quan:
-
Các trường hợp được cấp Sổ đỏ
Người sử dụng đất có thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc đang sử dụng đất ổn định và đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận. Các đối tượng này bao gồm tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, cá nhân (bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam), cộng đồng dân cư, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Điều kiện cấp Sổ đỏ được quy định cụ thể tùy thuộc vào việc đất có giấy tờ hay không, hoặc có vi phạm pháp luật đất đai:
1.1. Đối với đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định sẽ được cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:
- Có giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993: Bao gồm các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, hoặc các giấy tờ do chế độ cũ cấp như bằng khoán điền thổ, văn tự mua bán nhà ở có chứng nhận, giấy phép xây cất nhà ở, bản án tòa án chế độ cũ, hoặc các giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng trước 15/10/1993, sổ mục kê, sổ kiến điền trước 18/12/1980, giấy tờ liên quan đến đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg năm 1980, giấy tờ kê khai nhà cửa được xác nhận, giấy tờ giao đất của đơn vị quốc phòng, dự án di dân/tái định cư, giấy tờ sở hữu nhà ở/công trình được chứng nhận/cho phép, giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện/tỉnh, hoặc giấy tờ khác do UBND cấp tỉnh quy định. Trong trường hợp này, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh: Đối với đất được giao để làm nhà ở hoặc kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01/7/2004, sẽ được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho, thanh lý, hóa giá: Nếu đất đang sử dụng ổn định và có một trong các giấy tờ này (như giấy tờ thừa kế, tặng cho, giao nhà tình nghĩa, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước), sẽ được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến 01/8/2024: Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận, sẽ được cấp; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải hoàn thành.
- Giấy tờ ghi tên người khác: Nếu đang sử dụng đất có giấy tờ nhưng ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, và việc chuyển quyền chưa thực hiện trước 01/8/2024, không có tranh chấp, và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Đất sử dụng theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải: Đất sử dụng theo bản án/quyết định của Tòa án, trọng tài thương mại, quyết định thi hành án, văn bản công nhận hòa giải thành, hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đã có hiệu lực. Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu chưa.
- Bản sao của giấy tờ khi bản gốc bị thất lạc: Nếu bản gốc bị thất lạc, cơ quan nhà nước không còn lưu hồ sơ, và UBND cấp xã xác nhận đất được sử dụng ổn định, không tranh chấp. Nghĩa vụ tài chính vẫn phải thực hiện.
- Nhiều thời điểm khác nhau trên giấy tờ: Người sử dụng đất được chọn thời điểm trên giấy tờ để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận.
- Cộng đồng dân cư sử dụng đất: Cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình tôn giáo (đền, đình, miếu, chùa…) hoặc đất nông nghiệp để bảo tồn văn hóa, phong tục, tín ngưỡng, nếu không có tranh chấp và được UBND cấp xã xác nhận sử dụng chung cho cộng đồng.
1.2. Đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ, không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, có thể được cấp Giấy chứng nhận theo các trường hợp sau:
- Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980: Nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
- Đất có nhà ở/công trình: Nếu diện tích bằng/lớn hơn hạn mức công nhận đất ở, thì được công nhận bằng hạn mức đó và không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu lớn hơn hạn mức, diện tích vượt quá phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu nhỏ hơn hạn mức, toàn bộ diện tích được công nhận là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: Được công nhận theo diện tích thực tế sử dụng, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn ổn định, lâu dài.
- Phần diện tích còn lại: Xác định theo hiện trạng sử dụng. Nếu là đất phi nông nghiệp không phải đất ở, được công nhận như trên. Nếu là đất nông nghiệp, được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nếu có nhu cầu chuyển sang mục đích phi nông nghiệp và phù hợp quy hoạch, phải nộp tiền sử dụng đất.
- Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993: Điều kiện và cách thức công nhận tương tự như trường hợp sử dụng đất trước 18/12/1980, nếu được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp.
- Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014: Điều kiện tương tự như các trường hợp trên, nếu được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp. Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thửa đất: Hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức của các hộ gia đình, cá nhân đó. Nếu một hộ/cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở trước 15/10/1993, hạn mức áp dụng cho từng thửa.
- Hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số: Thuộc diện được giao đất nông nghiệp, đã sử dụng đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước 01/7/2024 mà không có giấy tờ, có đăng ký thường trú tại vùng khó khăn/đặc biệt khó khăn, và được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, sẽ được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Sử dụng đất nông nghiệp ổn định: Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp ổn định, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nếu không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp. Thời hạn sử dụng đất tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận. Diện tích nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Có thể bạn quan tâm:
Tư vấn pháp luật
Dự án đầu tư
Mua bán và sáp nhập doanh nghiệp
Tài chính và ngân hàng
Chứng khoán và thị trường
Dịch thuật pháp lý
Bảo hiểm
Sở hữu trí tuệ
Hợp đồng và thỏa thuận
Giao dịch dân sự
Lao động và quản trị nhân sự
Bất động sản và xây dựng
Quản trị doanh nghiệp
Quản lý doanh nghiệp
Cơ cấu tổ chức & Quản trị kinh doanh
Tư vấn doanh nghiệp & Tuân thủ pháp luật
Giải quyết tranh chấp
Dịch vụ tranh tụng
Dịch vụ trọng tài
Dịch vụ hòa giải
Dịch vụ thuế
Bị cản trở việc chia di sản thì phải thế nào
1.3. Đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014
Hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu có vi phạm pháp luật đất đai, cụ thể:
- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình, lòng/lề đường: Được xét cấp nếu có điều chỉnh quy hoạch khiến diện tích lấn chiếm không còn thuộc hành lang an toàn, không nằm trong chỉ giới xây dựng, và không dùng cho trụ sở cơ quan/công trình công cộng.
- Lấn, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường: Được Nhà nước giao đất sử dụng cho mục đích bảo vệ, phát triển rừng nếu thuộc quy hoạch lâm nghiệp (đặc dụng/phòng hộ) mà không có Ban quản lý rừng. Nếu sử dụng cho sản xuất nông nghiệp/nhà ở trước 01/7/2014, không thuộc quy hoạch rừng đặc dụng/phòng hộ và không thuộc quy hoạch xây dựng hạ tầng công cộng, có thể được xét cấp. Hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang đất nông nghiệp ổn định và không tranh chấp cũng được cấp.
1.4. Đất đã được giao không đúng thẩm quyền
Hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận đối với đất giao không đúng thẩm quyền hoặc đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở/công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định, nếu đáp ứng các điều kiện sau:
- Sử dụng ổn định trước 15/10/1993: Được cấp nếu UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp.
- Sử dụng ổn định từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2004: Được cấp nếu UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.
- Sử dụng ổn định từ 01/7/2004 đến trước 01/7/2014: Được cấp nếu UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, với các quy định cụ thể về hạn mức đất ở và diện tích còn lại.
- Đất được giao từ 01/7/2014 đến trước 01/8/2024: Được cấp nếu UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.
- Lưu ý: Nhà nước không xét cấp Giấy chứng nhận đối với đất giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ 01/7/2014 trở về sau, trừ trường hợp cuối cùng.
-
Quy trình làm Sổ đỏ lần đầu (từ 01/7/2025)
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thủ tục làm Sổ đỏ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân sẽ có những thay đổi để đơn giản hóa, đặc biệt là việc miễn xác nhận “không tranh chấp”.
2.1. Thành phần hồ sơ
Người yêu cầu đăng ký cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 của Nghị định 151.
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai, kèm theo sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).
- Giấy tờ chứng minh việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất (nếu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận).
- Giấy tờ liên quan đến giao đất không đúng thẩm quyền hoặc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất không đúng quy định (nếu có).
- Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (nếu có).
- Hợp đồng/văn bản thỏa thuận/quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề (nếu có).
- Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình (nếu hộ gia đình đang sử dụng đất).
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính (nếu có).
- Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định hoặc có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu (áp dụng cho công trình xây dựng trên đất nông nghiệp hoặc miễn giấy phép xây dựng).
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có chữ ký của bên chuyển và bên nhận quyền (nếu chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền).
- Giấy xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện trước 01/7/2025 về đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng).
2.2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả
- Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.
- Văn phòng đăng ký đất đai.
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Chủ tịch UBND cấp xã được giao thẩm quyền ký cấp Sổ đỏ lần đầu cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và cộng đồng dân cư.
2.3. Hình thức nộp hồ sơ
Người yêu cầu đăng ký có thể nộp hồ sơ theo các hình thức:
- Nộp trực tiếp tại cơ quan có thẩm quyền.
- Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.
- Nộp tại địa điểm thỏa thuận với Văn phòng đăng ký đất đai.
- Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công Quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh.
2.4. Thời gian làm thủ tục
- Thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc (giảm từ 20 ngày theo quy định có hiệu lực từ 01/8/2024).
- Thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.
- Tổng thời gian giải quyết hồ sơ cấp Sổ đỏ lần đầu (từ khi nộp hồ sơ hợp lệ đến khi nhận Giấy chứng nhận) là không quá 23 ngày làm việc. Thời gian này không bao gồm ngày nghỉ, lễ, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc thời gian xem xét xử lý vi phạm pháp luật, trưng cầu giám định.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn/đặc biệt khó khăn, thời gian được tăng thêm 10 ngày.
- Một điểm mới quan trọng là người dân không cần nộp giấy xác nhận đất không có tranh chấp hoặc giấy tờ chứng minh sử dụng đất ổn định/phù hợp quy hoạch. Việc kiểm tra các nội dung này sẽ do cơ quan có thẩm quyền thực hiện bằng hình thức hậu kiểm.
-
Chi phí làm Sổ đỏ mới nhất
Khi làm Sổ đỏ, người dân thường phải nộp các khoản tiền sau đây theo thông báo của cơ quan thuế:
3.1. Tiền sử dụng đất
Đây là khoản tiền lớn nhất mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
- Khi công nhận quyền sử dụng đất: Áp dụng cho một số trường hợp được cấp Giấy chứng nhận, đặc biệt khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ và diện tích vượt quá hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất đã sử dụng ổn định từ trước 01/7/2004 không vi phạm pháp luật đất đai và phù hợp với quy hoạch.
- Khi giao đất: Áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán/cho thuê; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở; tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án hạ tầng nghĩa trang/nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
3.2. Lệ phí trước bạ
Mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là 0.5%.
- Cách tính: Lệ phí trước bạ = (Giá 1m² đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%.
- Giá tính: Giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Diện tích chịu lệ phí: Toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp, do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.
3.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, nên có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
3.4. Phí thẩm định hồ sơ
Đây là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ và các điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại và chứng nhận biến động). Phí này cũng do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, và một số địa phương có thể không thu phí này cho việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
3.5. Chi phí đo đạc
Người dân có thể phải nộp thêm tiền đo đạc nếu thửa đất chưa có bản đồ địa chính hoặc cần trích đo địa chính thửa đất. Chi phí này do người sử dụng đất chi trả.
ABALAW
