Nguyên tắc và phương pháp định giá đất mới được quy định như thế nào để đảm bảo công bằng?

Nguyên tắc và phương pháp định giá đất mới được quy định trong dự thảo Nghị quyết nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai và hướng tới xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch và công bằng.

Các quy định này tập trung vào việc áp dụng nguyên tắc thị trường và tăng cường tính độc lập, công khai trong quy trình định giá:

Dưới đây là các nguyên tắc và phương pháp định giá đất được quy định trong dự thảo Nghị quyết:

Nguyên tắc định giá đất để bảo đảm công bằng

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc quan trọng sau đây, nhằm mục tiêu hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan:

1. Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
2. Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất.
3. Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch.
4. Bảo đảm tính độc lập giữa các chủ thể tham gia vào quy trình định giá, bao gồm:
   • Tổ chức tư vấn xác định giá đất.
   • Hội đồng thẩm định bảng giá đất.
   • Cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.
   • Thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất.
5. Bảo đảm hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Có thể bạn quan tâm:
Tư vấn pháp luật
Dự án đầu tư
Mua bán và sáp nhập doanh nghiệp
Tài chính và ngân hàng
Chứng khoán và thị trường
Dịch thuật pháp lý
Bảo hiểm
Sở hữu trí tuệ
Hợp đồng và thỏa thuận
Giao dịch dân sự
Lao động và quản trị nhân sự
Bất động sản và xây dựng
Quản trị doanh nghiệp
Quản lý doanh nghiệp
Cơ cấu tổ chức & Quản trị kinh doanh
Tư vấn doanh nghiệp & Tuân thủ pháp luật
Giải quyết tranh chấp
Dịch vụ tranh tụng
Dịch vụ trọng tài
Dịch vụ hòa giải
Dịch vụ thuế
Bị cản trở việc chia di sản thì phải thế nào?

Phương pháp và Công cụ xác định giá đất

Dự thảo Nghị quyết quy định về căn cứ và công cụ cụ thể được sử dụng để xác định giá đất, đặc biệt là Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh giá đất:

1. Phương pháp chung và thời điểm thu thập thông tin

• Phương pháp định giá đất: Các phương pháp định giá đất sẽ được quy định theo Chính phủ.
• Thời điểm thu thập thông tin: Thông tin giá đất đầu vào cần thiết cho việc định giá (quy định tại điểm a, b và điểm c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai) là thông tin được hình thành trong khoảng thời gian 24 tháng tính từ thời điểm xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trở về trước.

2. Công cụ định giá: Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh giá đất

Giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định dựa trên Bảng giá đất và Hệ số điều chỉnh giá đất.

• Bảng giá đất (Điều 7):
  • Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan, cũng như bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
  • Bảng giá đất được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí.
  • Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng đến từng thửa đất.
  • Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định, công bố và áp dụng bảng giá đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2026; đồng thời, sửa đổi, bổ sung khi cần thiết.
• Hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 8):
  • Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất.
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm.
  • Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có thể quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng.

Căn cứ tính tiền bồi thường (Điều 5)

Khi Nhà nước thu hồi đất, căn cứ tính tiền bồi thường bao gồm:

1. Diện tích đất thu hồi.
2. Thời hạn sử dụng đất.
3. Giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
4. Mục đích, hình thức sử dụng đất.

Giá đất tính bồi thường về đất (quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai) và giá đất tái định cư (quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai) đều được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Nghị quyết này.

Quan ngại về tính công bằng

Mặc dù việc định giá theo nguyên tắc thị trường là cần thiết để hướng tới sự minh bạch và công bằng trong thị trường bất động sản, Cơ quan thẩm tra (Ủy ban Kinh tế và Tài chính) đã nêu ra một số quan ngại liên quan đến tính công bằng khi áp dụng các công cụ mới:

• Rủi ro khiếu kiện: Cơ quan thẩm tra đề nghị cần có quy định hài hòa lợi ích khi tính tiền bồi thường, nhằm tránh khả năng phát sinh khiếu nại, khiếu kiện khi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Nguyên nhân là do giá đất trong bảng giá thường thấp hơn mức giá trung bình đã thỏa thuận.
• Tính rõ ràng của hệ số điều chỉnh: Ủy ban đề nghị làm rõ hơn căn cứ tính tiền bồi thường, vì hệ số điều chỉnh giá đất mặc dù dễ tính toán nhưng căn cứ xác định chưa rõ ràng.

Tóm lại, các nguyên tắc định giá đất mới được thiết lập để đảm bảo tính khách quan, công khai, minh bạch và theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, để đạt được sự công bằng tuyệt đối trong thực tế, các cơ quan thẩm tra nhấn mạnh việc cần phải làm rõ căn cứ xác định hệ số điều chỉnh và đảm bảo tính hài hòa lợi ích khi áp dụng bảng giá để bồi thường, tránh thiệt thòi cho người dân.

Quy định này giống như việc sử dụng một chiếc cân điện tử (giá đất theo nguyên tắc thị trường) thay vì một chiếc cân tay truyền thống (giá đất cụ thể trước đây) để đo lường giá trị tài sản. Mặc dù cân điện tử có ưu điểm về tính khách quan và minh bạch (công khai, độc lập), nhưng tính công bằng thực tế còn phụ thuộc vào việc hiệu chuẩn (hệ số điều chỉnh) chiếc cân đó và đảm bảo rằng giá trị đo được (tiền bồi thường) thực sự phản ánh giá trị giao dịch trung bình trên thị trường.

ABALAW