Việc phát hiện diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là tình huống pháp lý thường gặp, gây nhiều thắc mắc cho người dân khi thực hiện các thủ tục cấp đổi hoặc đăng ký đất đai. Để cung cấp hướng dẫn chi tiết về quy trình xử lý và làm rõ trách nhiệm pháp lý, Cơ quan có thẩm quyền đã đưa ra các giải đáp chính thức dựa trên các quy định hiện hành về thủ tục đất đai.
Các thắc mắc thường gặp về ranh giới và diện tích thửa đất
Nhiều người dân đã gửi thắc mắc về ba tình huống pháp lý cụ thể liên quan đến việc xử lý diện tích đất tăng thêm và quy trình cấp đổi sổ đỏ:
- Ký lại Bản mô tả ranh giới: Khi thực hiện hồ sơ cấp đổi sổ đỏ (cấp đổi riêng lẻ) mà chủ sử dụng đất không yêu cầu đo đạc lại, liệu có cần phải thực hiện ký lại bản mô tả ranh giới mốc giới hay không?
- Thủ tục xác minh diện tích tăng thêm: Trường hợp diện tích thửa đất tăng thêm đáng kể so với sổ đỏ (phần tăng thêm này không phải do chuyển nhượng hoặc tặng cho), trong khi Bản mô tả ranh giới mốc giới đã được lập, niêm yết tại xã/phường và lưu tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Người dân có cần làm thêm thủ tục bổ sung nào khác không (ví dụ: biên bản xác minh hiện trạng)?
- Trách nhiệm giải quyết tranh chấp: Sau khi cấp sổ đỏ, nếu xảy ra tranh chấp hoặc khiếu nại liên quan đến ranh giới, trách nhiệm giải quyết thuộc về đơn vị đo đạc thành lập bản đồ hay Văn phòng Đăng ký đất đai?
Giải đáp từ Cơ quan có thẩm quyền
Đối với các vấn đề trên, Cơ quan có thẩm quyền đã có trả lời dựa trên các quy định hiện hành, đặc biệt là vai trò của Bản mô tả ranh giới và quy trình Chỉnh lý bản đồ địa chính.
1. Về căn cứ pháp lý của Bản mô tả ranh giới
Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT. Đây là căn cứ pháp lý bắt buộc để nghiệm thu bản đồ địa chính hoàn thành.
Khi bản đồ địa chính đã được đưa vào sử dụng, việc trích lục bản đồ địa chính để sử dụng cho các mục đích khác sẽ không cần phải thực hiện lại các thủ tục làm căn cứ nghiệm thu bản đồ địa chính trước đó.
2. Xử lý khi diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ
Trường hợp thửa đất có diện tích đất thực tế lớn hơn sổ đỏ, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục cho từng trường hợp cụ thể. Việc xử lý sẽ được phân loại dựa trên việc ranh giới thửa đất có bị thay đổi hay không:
- Nếu không thay đổi ranh giới: Thực hiện thủ tục cập nhật thông tin theo quy định hiện hành về thay đổi thông tin đất đai.
- Nếu có thay đổi ranh giới: Bắt buộc phải thực hiện việc đo đạc và Chỉnh lý bản đồ địa chính để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của hồ sơ đất đai trước khi cấp đổi hoặc cấp mới sổ đỏ.
3. Trách nhiệm giải quyết tranh chấp ranh giới
Về trách nhiệm giải quyết khiếu nại và tranh chấp sau khi cấp sổ đỏ, Luật Đất đai 2024 đã có quy định rõ ràng về thẩm quyền và quy trình. Việc giải quyết tranh chấp đất đai và giải quyết khiếu nại đất đai được thực hiện theo quy trình được quy định tại Điều 236 và Điều 237 của Luật Đất đai 2024.
Các điều khoản này là cơ sở để xác định cơ quan nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm xử lý khiếu nại phát sinh, bao gồm cả các vấn đề liên quan đến ranh giới, không chỉ giới hạn ở đơn vị đo đạc hay Văn phòng Đăng ký đất đai theo như thắc mắc ban đầu của người dân.
ABALAW
