SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA CÁC NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI 226/2025/NĐ-CP

SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA CÁC NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH CHI TIẾT THI HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI 226/2025/NĐ-CP như sau:

Luật Đất đai năm 2024 với nhiều điểm mới mang tính đột phá đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 (sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu). Để cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành các nội dung quan trọng của Luật, Chính phủ đã ban hành và sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định quan trọng. Những thay đổi này không chỉ đơn thuần là điều chỉnh thủ tục mà còn tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất, việc sang tên sổ đỏ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chi phí tài chính mà người dân phải nộp.

Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về những sửa đổi, bổ sung nổi bật của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, giúp bạn nắm bắt thông tin một cách rõ ràng và dễ hiểu nhất để không bị thiệt thòi khi thực hiện các thủ tục đất đai trong năm 2025 và những năm tới.

 

1. Nghị định 226/2025/NĐ-CP: 5 Quy định mới nổi bật về Đất đai

Nghị định số 226/2025/NĐ-CP của Chính phủ là một văn bản quan trọng, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành nhiều nội dung của Luật Đất đai năm 2024. Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký cấp giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai, cũng như Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Các điểm sửa đổi, bổ sung chính bao gồm:

• Bổ sung quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất.
  • Đối với cây lâu năm cho thu hoạch nhiều lần: Nếu không xác định được sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch, mức bồi thường sẽ được tính bằng giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.
  • Đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi: Trong trường hợp Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh chưa có quy trình sản xuất được cấp có thẩm quyền ban hành, đơn giá bồi thường sẽ được căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương.
• Sửa quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
  • Đối tượng được ghi nợ: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
  • Thời hạn nợ: Tính cho đến khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, và phải nộp đủ tiền nợ trước khi thực hiện các quyền này.
  • Trường hợp đặc biệt: Nếu tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, người nhận tặng cho thuộc hộ nghèo, cận nghèo hoặc người nhận thừa kế có thể được tiếp tục ghi nợ.
  • Mức tiền ghi nợ: Toàn bộ số tiền sử dụng đất phải nộp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
  • Thời gian áp dụng: Từ ngày 01/05/2024 đến hết ngày 31/05/2029.
• Điều kiện của tổ chức tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp xã.
  • Tổ chức tư vấn cấp tỉnh: Phải có ít nhất 1 chuyên gia tư vấn đáp ứng điều kiện tại điểm a hoặc b khoản 2 Điều này và ít nhất 5 chuyên gia tư vấn đáp ứng điều kiện tại điểm c khoản 2 Điều này.
  • Tổ chức tư vấn cấp xã: Phải có ít nhất 1 chuyên gia tư vấn đáp ứng điều kiện tại điểm a hoặc b khoản 3 Điều này và ít nhất 5 chuyên gia tư vấn đáp ứng điều kiện tại điểm c khoản 3 Điều này.
  • Yêu cầu đối với chuyên gia tư vấn chủ trì: Phải có bằng đại học trở lên chuyên ngành liên quan đến quản lý đất đai và đã chủ trì lập ít nhất 1 quy hoạch cùng cấp/cao hơn HOẶC tham gia lập ít nhất 2 quy hoạch cùng cấp/cao hơn HOẶC tham gia lập ít nhất 1 quy hoạch cùng cấp/cao hơn.
• Sửa đổi thủ tục chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác.
  • Trách nhiệm của cơ quan cấp xã: Tổng hợp nhu cầu và lập danh mục dự án cần chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Thẩm quyền chấp thuận: UBND cấp xã trình UBND cấp tỉnh xem xét, chấp thuận danh mục dự án.
  • Trường hợp không phải thực hiện thủ tục: Nếu việc chuyển mục đích không phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
• Thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.
  • Phân cấp thẩm quyền: Tùy thuộc vào thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch UBND cấp xã hoặc cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai tương ứng sẽ kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ và trình Chủ tịch UBND cùng cấp phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm:
Tư vấn pháp luật
Dự án đầu tư
Mua bán và sáp nhập doanh nghiệp
Tài chính và ngân hàng
Chứng khoán và thị trường
Dịch thuật pháp lý
Bảo hiểm
Sở hữu trí tuệ
Hợp đồng và thỏa thuận
Giao dịch dân sự
Lao động và quản trị nhân sự
Bất động sản và xây dựng
Quản trị doanh nghiệp
Quản lý doanh nghiệp
Cơ cấu tổ chức & Quản trị kinh doanh
Tư vấn doanh nghiệp & Tuân thủ pháp luật
Giải quyết tranh chấp
Dịch vụ tranh tụng
Dịch vụ trọng tài
Dịch vụ hòa giải
Dịch vụ thuế
Bị cản trở việc chia di sản thì phải thế nào?

Những điều chỉnh này nhằm làm rõ cách áp dụng Luật Đất đai năm 2024 vào thực tế, minh bạch hơn, đơn giản hơn và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân.

2. Nghị định 151/2025/NĐ-CP: Phân cấp mạnh mẽ cho cấp xã và Cấp đổi Sổ đỏ

Nghị định 151/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/07/2025, đóng vai trò quan trọng trong việc phân định và chuyển giao thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là cho cấp xã.

• Phân cấp quyền thu hồi đất cho cấp xã.
  • Thông báo và kiểm đếm: Xã có quyền ban hành thông báo thu hồi đất, quyết định kiểm đếm bắt buộc và cưỡng chế kiểm đếm nếu người dân không hợp tác.
  • Thẩm định giá đất và bồi thường: Xã có quyền quyết định thành lập hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, quyết định giá đất bồi thường, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
  • Quyết định thu hồi và cưỡng chế: Xã có quyền quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án cưỡng chế, ra quyết định cưỡng chế thi hành để thu hồi đất nếu người dân không tự nguyện chấp hành.
  • Giá bán nhà ở tái định cư: Xã cũng có quyền phê duyệt giá bán nhà ở tái định cư trong địa bàn. Những thay đổi này cho thấy hầu hết các quyền thu hồi đất trước đây thuộc UBND cấp huyện đã được chuyển giao cho UBND cấp xã.
• Trao quyền lớn về quản lý đất đai cho cấp xã.
  • Chấp thuận và phê duyệt phương án sử dụng đất: Xã có quyền chấp thuận phương án sử dụng đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế và phê duyệt phương án sử dụng đất lúa của cá nhân.
  • Cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận: Xã được quyền cấp, cấp đổi, cấp lại, cập nhật điều chỉnh các biến động nội dung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
  • Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng: Xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, cộng đồng dân cư (bao gồm cả việc lên thổ cư).
  • Phê duyệt phương án góp vốn và điều chỉnh đất: Xã phê duyệt phương án góp vốn quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai để thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng/nâng cấp đường giao thông nông thôn.
  • Giải quyết tranh chấp đất đai: Xã không chỉ hòa giải mà còn có quyền quyết định giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư và ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định giải quyết tranh chấp.
  • Phê duyệt phương án đấu giá: Xã có quyền phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm giá khởi điểm và trình tự thủ tục.
• Quy định về cấp đổi sổ đỏ theo Nghị định 151.
  • Hồ sơ: Bao gồm mẫu đơn số 18, bản chính Giấy chứng nhận đã cấp, bản vẽ trích đo (nếu có thay đổi diện tích) và căn cước công dân của chủ sử dụng đất.
  • Nơi nộp: Tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp tỉnh.
  • Thời hạn giải quyết: Từ 5 đến 10 ngày làm việc tùy từng trường hợp.

3. Nghị định 118/2025/NĐ-CP: Đột phá về thủ tục hành chính đất đai

Nghị định 118/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/07/2025, mang đến những cải cách hành chính đột phá nhằm tạo thuận lợi tối đa cho người dân và doanh nghiệp.

• Thống nhất nơi nộp hồ sơ: Tất cả hồ sơ về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, nhà ở sẽ được nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp tỉnh hoặc cấp xã.
• Linh hoạt địa điểm nộp hồ sơ: Người dân có thể lựa chọn nộp hồ sơ mà không phụ thuộc vào địa giới hành chính trong phạm vi cấp tỉnh. Ví dụ, bạn có đất ở Cần Giờ nhưng có thể nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công ở Quận 7 nếu thuận tiện hơn. Điều này giúp người dân chủ động lựa chọn nơi làm thủ tục nhanh chóng, thuận lợi và thái độ phục vụ tốt hơn.
• Hướng dẫn bổ sung hồ sơ một lần: Nếu hồ sơ thiếu thông tin hoặc tài liệu, cán bộ phải hướng dẫn bổ sung một lần duy nhất và đầy đủ. Điều này nhằm tránh tình trạng người dân phải đi lại nhiều lần để bổ sung giấy tờ.
• Giấy hẹn kết quả có mã số tra cứu: Khi nhận hồ sơ, cơ quan phải cấp giấy hẹn kết quả có mã số để người dân có thể tra cứu tình trạng giải quyết hồ sơ trên Cổng dịch vụ công quốc gia, giúp minh bạch hóa tiến độ giải quyết.
• Xử lý trường hợp quá hạn: Nếu quá thời hạn giải quyết hồ sơ trong giấy hẹn, cán bộ/cơ quan phải có văn bản xin lỗi cá nhân, tổ chức, nêu rõ lý do quá hạn và thời gian gia hạn. Việc gia hạn chỉ được phép không quá một lần. Điều này hứa hẹn chấm dứt tình trạng chậm trễ kéo dài trong việc trả kết quả thủ tục đất đai.

4. Các Nghị định quan trọng khác liên quan

Bên cạnh các Nghị định trên, một số Nghị định khác cũng góp phần cụ thể hóa Luật Đất đai 2024:

• Nghị định 88/2024/NĐ-CP: Quy định chi tiết về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm hỗ trợ ổn định đời sống, ổn định sản xuất kinh doanh, di dời vật nuôi, tháo dỡ/phá dỡ/di dời tài sản gắn liền với đất, hỗ trợ đào tạo/chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
• Nghị định 71/2024/NĐ-CP: Quy định chi tiết về giá đất, làm cơ sở cho việc xác định các loại giá đất theo nguyên tắc thị trường và các phương pháp định giá đất cụ thể.
• Nghị định 230/2025/NĐ-CP: Quy định chi tiết về các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024.

Phân tích và Tác động

Những sửa đổi, bổ sung trong các Nghị định trên đã thể hiện rõ định hướng của Chính phủ trong việc phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương, đặc biệt là cấp xã. Điều này giúp đẩy nhanh quá trình giải quyết thủ tục, giảm bớt gánh nặng cho các cấp quản lý cao hơn và mang dịch vụ hành chính gần dân hơn.

Đồng thời, việc cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, minh bạch và có trách nhiệm rõ ràng (như quy định về giấy hẹn có mã số, chỉ được hướng dẫn bổ sung một lần, và văn bản xin lỗi khi quá hạn) là một bước tiến lớn, giúp hạn chế nhũng nhiễu, tiết kiệm thời gian, chi phí và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Tuy nhiên, với việc cấp xã được trao quyền lực lớn hơn, người dân cũng cần nắm vững các quy định mới để giám sát và đảm bảo các thủ tục được thực hiện đúng pháp luật, tránh những rủi ro có thể phát sinh. Việc chủ động tìm hiểu thông tin và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ sẽ giúp bạn tận dụng tối đa cơ hội từ những chính sách mới có lợi, giảm chi phí và an tâm hơn trong các giao dịch đất đai.

Nếu bạn đang có kế hoạch mua bán, chuyển nhượng, sang tên, tách thửa hay lên thổ cư cho mảnh đất của mình, đây là những thông tin không thể bỏ lỡ. Kênh Pháp luật Đất đai và Luật sư Đỗ Đăng Khoa sẽ tiếp tục cập nhật và phân tích nhanh nhất, dễ hiểu nhất những quy định mới về đất đai để mỗi người dân đều có thể tự tin xử lý thủ tục, bảo vệ tài sản và tận dụng cơ hội.

ABALAW