Bộ Nông nghiệp và Môi trường (BNNMT) gần đây đã đưa ra các hướng dẫn chi tiết nhằm giải đáp các thắc mắc thường gặp của người dân liên quan đến việc thực thi Luật Đất đai năm 2024. Hai vấn đề trọng tâm được cơ quan này làm rõ bao gồm thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở và quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với đất nông nghiệp do người dân tự khai hoang.
Hướng dẫn chi tiết thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở và cấp sổ đỏ đất khai hoang theo Luật Đất đai 2024
Quy trình chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở
BNNMT đã trả lời hướng dẫn người dân về trường hợp được phép chuyển từ đất nông nghiệp (cụ thể là đất trồng cây lâu năm) sang đất ở để xây dựng nhà cửa. Đây là một thủ tục bắt buộc phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Điển hình, trong trường hợp ông L.A (ở An Giang) có 200 m2 đất trồng cây lâu năm và muốn chuyển 100 m2 để xây dựng nhà ở, ông cần thực hiện các thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định mới nhất của pháp luật về đất đai.
Căn cứ pháp lý cho thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở được thực hiện dựa trên các quy định sau:
- Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điểm a khoản 3 hoặc khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024.
- Khoản 2 Điều 22 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12.6.2025 của Chính phủ (quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp). Văn bản này đã được đính chính bởi Quyết định số 2418/QĐ-BNNMT ngày 28.6.2025.
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất này thuộc trường hợp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai năm 2024.
Thẩm quyền và trình tự thực hiện thủ tục chuyển đổi
Theo quy định hiện hành, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về Chủ tịch UBND cấp xã, căn cứ theo điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
Trình tự, thủ tục chi tiết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo:
- Quy định tại Điều 227 Luật Đất đai năm 2024.
- Thủ tục hành chính giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên được quy định tại điểm 1 mục B Phần II Thủ tục hành chính mới, thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung lĩnh vực đất đai, ban hành kèm theo Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT ngày 25/8/2025 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường.
Phân biệt cấp Giấy chứng nhận cho đất nông nghiệp tự khai hoang
Công dân cũng đề nghị BNNMT làm rõ thế nào là đất khai hoang khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ, và sự khác biệt khi áp dụng Khoản 6 Điều 138 và Khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai năm 2024.
Điều 138: Trường hợp cấp sổ đỏ đất nông nghiệp không vi phạm pháp luật
BNNMT giải đáp, Điều 138 của Luật Đất đai quy định việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Khoản 6 Điều 138 áp dụng cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp mà không vi phạm pháp luật về đất đai.
Điều 139: Giải quyết cấp sổ đỏ cho đất tự khai hoang (vi phạm trước 1/7/2024)
Ngược lại, Điều 139 của Luật Đất đai quy định về việc giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1.7.2024.
Việc hộ gia đình, cá nhân tự ý khai hoang đất nông nghiệp mà chưa được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xem là một trong các trường hợp có vi phạm pháp luật về đất đai. Do đó, việc giải quyết cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp tự khai hoang sẽ áp dụng theo Khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai.
Quy định chi tiết về đất nông nghiệp tự khai hoang tại Khoản 4 Điều 139
Khoản 4 Điều 139 của Luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho đất nông nghiệp do tự khai hoang như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hạn mức giao đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.”
Như vậy, đất nông nghiệp tự khai hoang (sau khi xác định không có tranh chấp) vẫn được cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ), nhưng phải tuân thủ hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Phần diện tích vượt hạn mức sẽ được giải quyết bằng hình thức thuê đất của Nhà nước./.
ABALAW
