Luật Đất đai 2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 có nhiều điểm mới về quy trình giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt, đối với các trường hợp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là “sổ đỏ”) hoặc không có các giấy tờ pháp lý tương đương. Việc nắm rõ thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 góp phần quan trọng trong việc tiếp cận và giải quyết các vụ việc, vướng mắc hiện nay liên quan tới tranh chấp đất đai.
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 (01/07/2025
Bước bắt buộc: Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, các bên có liên quan bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất tranh chấp.
- Trong trường hợp hòa giải thành công, tranh chấp được xem là kết thúc.
- Nếu hòa giải không thành, các bên có quyền lựa chọn khởi kiện tại Tòa án hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp đất đai không sổ đỏ sau hòa giải không thành
Đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (đất không sổ đỏ), sau khi hòa giải không thành, các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết sau theo quy định tại khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền: Việc giải quyết này thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 (được sửa đổi bởi điểm g khoản 2 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP).
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền: Thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Chi tiết thủ tục giải quyết tranh chấp bằng hình thức hành chính
Nếu các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (theo khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024), thẩm quyền giải quyết được phân định dựa trên chủ thể tranh chấp:
- Tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Về hiệu lực: Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã có hiệu lực thi hành sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành, nếu các bên không khởi kiện hoặc khiếu nại.
- Trường hợp không đồng ý: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án (theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính) hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh sẽ có hiệu lực thi hành.
- Tranh chấp mà một bên là tổ chức
Áp dụng khi một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, v.v. Thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Về hiệu lực: Quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh có hiệu lực thi hành sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành, nếu các bên không khởi kiện hoặc khiếu nại.
- Trường hợp không đồng ý: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án (theo pháp luật về tố tụng hành chính) hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.
Hiện nay, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp tỉnh được thực hiện theo quy định tại Mục I Phần VIII Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại tòa án (hiện hành)
Trong trường hợp các bên lựa chọn khởi kiện tại Tòa án, thủ tục được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 như sau:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: Chuẩn bị đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
- Bước 2: Gửi hồ sơ: Gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đã chuẩn bị đến Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản theo quy định tại Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Trách nhiệm của nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp đất đai
Việc giải quyết tranh chấp đất đai không chỉ là nhu cầu của người dân mà còn là trách nhiệm được Nhà nước quy định rõ ràng. Theo Điều 15 Luật Đất đai 2024, giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Cụ thể, các trách nhiệm này bao gồm:
- Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm.
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
- Tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn, trợ giúp pháp lý theo quy định của pháp luật cho người sử dụng đất trong việc thực hiện chính sách, pháp luật, thủ tục hành chính về đất đai, khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai.
Quyền chung của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024
Cùng với trách nhiệm của Nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp, người sử dụng đất được hưởng các quyền chung được quy định tại Điều 26 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.
- Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
ABALAW
